Met vastgoed beleggen in groei Azië

Syntrus Achmea is één van de Nederlandse partijen die voor pensioenfondsen actief belegt in Aziatisch vastgoed. Syntrus Achmea biedt namelijk haar klanten naast het beleggen in Nederlands vastgoed ook de mogelijkheid om in buitenlands vastgoed te investeren. Door ook in buitenlands vastgoed te beleggen, wordt een grotere risicospreiding verkregen.

In Nederland wordt direct in gebouwen belegd, maar in buitenlands vastgoed gebeurt dit indirect. Vastgoedbeleggers van Syntrus Achmea beleggen in niet-beursgenoteerde lokale vastgoedfondsen in diverse landen en regio´s. Deze vastgoedfondsen beleggen op hun beurt weer direct in gebouwen in de desbetreffende internationale regio. Eén van die regio´s is Azië. Om klanten van Syntrus Achmea schaalvoordelen te bieden zijn de Aziatische indirecte vastgoedbeleggingen in één gezamenlijke pool ondergebracht, te weten in het Achmea Real Estate Fund Asia (AREA Fund Asia). Soortgelijke AREA Funds zijn er ook voor Noord Amerika en Europa.

Groeipotentieel
Syntrus Achmea heeft naast de traditionele vastgoedmarkten in Europa en Noord Amerika, ook Azië aan het beleggingsspectrum toegevoegd. De belangrijkste reden is het grote groeipotentieel dat in die regio aanwezig is. Syntrus Achmea is er ruim drie jaar actief. In eerste instantie is belegd in de Aziatische regio als geheel waaronder ook in volwassen markten zoals Japan en Korea. Voor nieuwe beleggingen zal vanaf nu vooral worden gekeken naar groeilanden zoals China, Vietnam, Thailand en Maleisië. Maar ook Singapore en Hong Kong behoren tot de aandachtsgebieden.

Deze groeilanden kenmerken zich door relatief hoge economische groei, sterk groeiende welvarende middenklasse en een toenemende urbanisatie (trek van platteland naar de steden toe). Hierdoor is er een grote behoefte aan woningen en door de toenemende consumptie en de groeiende welvaart ook aan winkels. Vooral de ontwikkelingen in China met bijna 1,4 miljard inwoners, zijn op dit gebied overweldigend. Zo is er in het binnenland van China de nog niet zo bekende stad Chongqing te vinden. Chongqing heeft maar liefst 32 miljoen inwoners, twee keer zo veel als Nederland, en groeit elk jaar met 500.000 nieuwe inwoners. Deze trend heeft een grote impact op de lokale vastgoedmarkten waar beleggers op in kunnen spelen.

Koopwoningen
Op deze groei richt zich het AREA Fund Asia. De investeringen richten zich vooral op vastgoedfondsen met als specialisatie woningen en winkels. Omdat de huurwoningmarkt in Azië nog niet ontwikkeld is, zullen de woningbeleggingen nagenoeg geheel bestaan uit ontwikkelingsprojecten in het koopwoningen segment. Bij winkels ligt dat anders en zullen ook winkelcentra in de huursector aan de portefeuille worden toegevoegd. Als de vastgoedmarkten in de Aziatische groeilanden meer volwassen worden, komen in de toekomst ook andere vastgoedsegmenten zoals kantoren en bedrijfsruimten aan bod om in te beleggen.

Duurzaamheid
Als Syntrus Achmea in vastgoedfondsen belegt, is het onderwerp “duurzaamheid” een belangrijk onderdeel van de gesprekken met de managers van de fondsen. Dat geldt ook voor de Aziatische regio. De ervaring leert echter dat duurzaamheid in Azië al goed ingeburgerd begint te raken en dat menig vastgoedfonds hier aandacht aan besteedt. Ontbreekt duurzaamheidsbeleid dan zet Syntrus Achmea dit onderwerp op de agenda om het betreffende fonds aan te sporen de ontwikkeling en implementatie van duurzaamheidsbeleid alsnog op gang te brengen.

De afgelopen financiële crisis heeft ook voor de buitenlandse beleggingen een aantal leerpunten opgeleverd. Eén hiervan is dat er verschillen van inzicht kunnen ontstaan tussen beleggers over het te voeren beleid bij een vastgoedfonds. De kans hierop neemt toe naarmate de achtergronden van de beleggers verschillend zijn. Syntrus Achmea gaat daarom kritischer kijken naar medebeleggers bij nieuwe vastgoedfondsbeleggingen. Dat kan leiden tot participatie in zogenoemde “clubdeals”. Dit zijn beleggingen in fondsen met een zeer beperkte groep gelijkgezinde beleggers. Kenmerkend hierbij is ook dat de manager van het fonds substantieel mee-investeert. Momenteel onderzoekt Syntrus Achmea een dergelijke beleggingsmogelijkheid voor Azië.

Toekomst
Andere lessen die getrokken zijn voor de buitenlandse beleggingen van Syntrus Achmea zijn onder meer het verlagen van het risicoprofiel door:

• meer te beleggen in vastgoedfondsen die met minder vreemd vermogen werken,
• meer oog voor specialistische vastgoedfondsen met een scherpere focus,
• grotere investeringen in minder fondsen om zo meer invloed te krijgen.

Verder is van de AREA Funds de governance structuur versterkt en de transparantie vergroot. Met deze aanpassingen is Syntrus Achmea ervan overtuigd dat de AREA Funds goed uitgerust zijn voor de toekomst.